Kisokos magánerdő tulajdonosoknak - 14.rész

A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara előző három írásában azt járták körül, hogy az osztatlan közös földtulajdon egyszerűsített felszámolására a tulajdonosoknak 2021. óta elsődlegesen milyen jogszabályi lehetőségeik vannak. A 2021. évi LXXI. törvény egyéb intézkedésiről ebben a cikkben igyekszünk tájékoztatást adni.

Forrás: pixabay.hu

Ezzel a magán erdőtulajdonosoknak szánt mondandónk két nagyon fontos fejezetének jutunk a végére. Azoknak az ismereteknek, amelyek még az erdőgazdálkodás megindítása előtti útvesztőben való eligazodásban segíthetnek. Itt érdemes tartani egy lélegzetvételnyi szünetet, amihez a cikk végén egy rövid zárszót adunk.

1. Kisajátítás, mint az osztatlan közös földtulajdon felszámolásának végső lehetősége

Ezt az eljárást az ingatlan bármelyik tulajdonosa akkor kezdeményezheti, ha az adott helyrajzi számra már legalább három alkalommal elindították a megosztási eljárást, de az minden esetben eredménytelenül zárult, és a tulajdonosok száma meghaladja a 100 főt, vagy legalább 30 fő esetén az egy főre eső átlagos területnagyság kisebb mint 0,5 hektár.

A kisajátításról a Nemzeti Földalap Kezeléséért felelős szerv dönt, figyelembe véve a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keretet.

A kisajátított ingatlanok csak átmenetileg válnak állami tulajdonú ingatlanokká, egy későbbi körben árverésre, azaz újra magántulajdonba, de immár önálló tulajdonba kerülnek.

2. Az osztatlan közös földtulajdon felszámolásának hatásai a fennálló földhasználati szerződésekre

Fő szabályként elmondható, hogy az osztatlan közös megszüntetése következtében a fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználati jog nem szűnik meg.

A szerződések módosításáról azonban az érintetteknek a megosztás, bekebelezés ingatlannyilvántartási átvezetésétől számított 3 hónapon belül gondoskodniuk kell, hiszen a szerződésben szereplő, az ingatlanra és a használatba adók személyére vonatkozó adatok megváltoznak. A változásokat továbbá a földhasználati- és erdőgazdálkodói nyilvántartásban is át kell vezettetni.

Amennyiben az érintettek a földhasználati szerződés módosításáról nem gondoskodnak vagy nem tudnak megegyezni, akkor a módosítást a felek bármelyike a bíróságtól is kérheti. A változások földhasználati- és erdőgazdálkodói nyilvántartásban történő átvezetéséről pedig az érintett hatóság hivatalból is gondoskodhat.

Az ingatlan egy tulajdonostárs általi tulajdonba vétele (bekebelezés) esetén tulajdonosi oldalon csak egy, a közös tulajdon felszámolása során aktív tulajdonos marad, így a földhasználati szerződés módosítása jellemzően nem ütközik akadályba. Az erdőbirtokossági társulatok földhasználati jogát megalapozó alapító okiratot az osztatlan közös tulajdonviszony megszűnését követően egy közgyűlés keretében módosítani kell, mert a tulajdoni viszonyok változásával változik a társulati névjegyzék, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó társulati érdekeltségek jogosultja. A közös tulajdon megszűnésével a többlethasználati megállapodás és a korábbi tulajdonosok által alapított polgárjogi társaság a törvény erejénél fogva megszűnik, így azok módosításával kapcsolatban az érintetteknek nincs feladatuk.

A megosztási eljárást követően új ingatlanok jönnek létre, így nem csak a tulajdonosok személye, hanem az ingatlan adatai is változnak. Mivel a használatba adói oldalon több, immár önálló tulajdonos van, akik elérhetősége és együttműködési hajlandósága kérdéses, a szerződés módosítása emiatt akadályokban ütközhet. Az erdőbirtokossági társulat alapító okiratát, társulati névjegyzéket és földrészletjegyzékét ebben az esetben is az új helyzethez szükséges igazítani. A közös tulajdon megszűnésével a használati rendről szóló megállapodás, a többlethasználati megállapodás és a korábbi tulajdonosok által alapított polgárjogi társaság ebben az esetben is a törvény erejénél fogva megszűnik.

Mindkét részről felmerülhet az igény, hogy a fennálló földhasználati szerződés kötelező módosításán felül a szerződés egyes további feltételeiről (pl. használatért fizetendő díj vagy a szerződés időtartama,) az új helyzetben új egyezséget kössenek. Erre azonban csak a fennálló használati szerződéstípusra irányadó szabályozás szerint kerülhet sor.

Előfordulhat továbbá, hogy az osztatlan közös felszámolását követően a szerződő felek valamelyike a földhasználati szerződést meg szeretné szüntetni. Rendes felmondással, egyoldalúan azonban csak az erdőkezelői és a szívességi földhasználati szerződés mondható fel, előbbi 12 hónapos, utóbbi 60 napos felmondási idővel.

3. A mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek további elaprózódásának megelőzése

A törvény az osztatlan közös földtulajdon egyszerűsített felszámolási lehetőségei mellett az osztatlan közös tulajdon öröklések útján történő további keletkezésének megelőzésére is tartalmaz fontos új rendelkezéseket.

Kizárólagos tulajdonú ingatlan öröklése

Ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örökös közösen örökölné, akkor a hagyatéki eljárás során az örököstársak az ingatlan megosztásával is megakadályozhatják, hogy osztatlan közös tulajdon keletkezzen.

Az örököstársak dönthetnek továbbá úgy is, hogy

• osztályos egyezséget[1] kötnek,
• az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre (pl. hagyatéki hitelezőre) átruházzák úgy, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik,
• az ingatlant egyben értékesítik, vagy
• az állam javára ingyenesen felajánlják.

Osztatlan közös tulajdonban lévő tulajdoni hányad öröklése

A termőföld öröklés másik esetköre, ha a hagyaték tárgya egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad és a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökölné ezt a tulajdoni illetőséget. Ilyenkor az örököstársak a következő lehetőségek közül választhatnak, annak érdekében, hogy elkerüljék a tulajdoni hányad tovább bontását:

• osztályos egyezség útján a hagyatékban meglévő egyes vagyonelemekről úgy rendelkeznek, hogy a földnek minősülő ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egy örökös szerzi meg,
• az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az öröklésben érdekelt más személyre (pl. hagyatéki hitelezőre) átruházzák úgy, hogy ezzel a közös tulajdonból az örökhagyót illető tulajdoni hányadot nem aprózzák tovább
• az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben értékesítik,
• az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben ingyenesen felajánlják az állam javára.

Ha ezek közül egyikre sem kerül sor, akkor a tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint megöröklik ugyan, de azt öt éven belül értékesíteniük kell vagy egyikük tulajdonába kell adni, vagy az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk, vagy az egész ingatlant érintően gondoskodni kell az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről. Ha ennek nem tesznek eleget, akkor az örökléssel érintett tulajdoni hányadok esetében kényszerértékesítésre kerül sor.

4. Ingatlan-nyilvántartás adatok tisztítása a földek hasznosításával kapcsolatos eljárások gördülékenyebb lebonyolítása érdekében

A törvényben foglalt eljárások lefolytathatósága érdekében is a földhivatalok hivatalból megkísérlik azon tulajdonosok felderítését, akiknek a természetes személyazonosító adatai hiányosak vagy személyi azonosítója (régi nevén: személyi szám) nem ismert. Összevetik a tulajdoni lapon szereplő adatokat az okirattárban található adatokkal, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adataival. Ha az adatok több természetes személyre is illenek, a hatóság adategyeztetésre hívja fel az érintetteket, és megpróbálja beszerezni a tulajdonjogot igazoló okiratot. Ha ez az egyeztetés nem jár eredménnyel, akkor a hatóság 90 napra hirdetményezi az eljárást, melyet követően, ha az adatok továbbra sem tisztázottak, a tulajdonost nem beazonosítható személlyé nyilvánítja, a tulajdoni lapra pedig feljegyzi a tulajdoni helyzet rendezetlenségének tényét. A döntés véglegessé válását követő 60. napon az ingatlan állami tulajdonba kerül.

Az ingatlanügyi hatóság évente egy alkalommal feltárja továbbá azokat a személyeket is, akiknek a születési éve és az adatfeltárás megindításának éve között 120 év eltelt és a halálának időpontjáról nincs hiteles adat. A tulajdonos tulajdoni lapon feltüntetett címére értesítést küld, és felszólítja a tulajdonjogban érdekelt személyt, hogy igazolja tulajdonjogát pl. tulajdonjogot keletkeztető okirattal, vagy nyilatkozzon arról, hogy a tulajdonjoga megállapítása érdekében eljárást indított, amely jelenleg is folyamatban van. Az eljárás lefolytatására egy év áll rendelkezésre. Ha ez idő eredménytelenül telik el, akkor a hatóság megállapítja, hogy a bejegyzett személy nem beazonosítható. A döntés véglegessé válását követően az érintett tulajdonrész állami tulajdona kerül.

5. Zárszó az erdőtulajdonosoknak szánt ismeretek első két fejezetéhez

Ahogy a bevezetőben említettük, az erdőtulajdonosoknak szánt cikksorozat eddigi részei azokról az ismeretekről szólnak, amelyek még az erdőgazdálkodás megindítása előtti útvesztőkben való eligazodásban segíthetnek. Ezek még nem szakmai tudnivalók, sokkal inkább jogi jellegűek.

A jogszabályok elég szűkszavúak, így azt is mondhatjuk, hogy ezekre az ismeretekre leginkább a gyakorlat taníthat meg bennünket. Az általunk ismert gyakorlat igen sokrétű jogértelmezéseken alapul. A cikksorozat elkészítése során igyekeztünk ezeket áttekinteni, és kénytelenek voltunk ezek közül választani.

Nem kizárt, hogy itt-ott hibáztunk. Azt szeretnénk azonban, hogy egyszer álljon végre össze egy olyan tájékoztató, amely nagyrészt hibátlan, és közmegegyezésen alapul.

Ennek érdekében azzal a kéréssel fordulunk minden olvasónkhoz – akár tulajdonos, akár erdőgazdálkodó, akár szolgáltató, akár jogszabály előkészítő, akár igazgatási szakember, akár egy szakmai szervezet képviselője – hogy az erdeszet@nak.hu e-mail címen jelezze felénk, ha bármiben eltérő véleménye van. A cikksorozat vitatott megállapításait igyekszünk letisztázni, és a végeredményt egy tájékoztató kiadványban egybe gyúrva megjelentetni. Amelynek a végére így azt szeretnénk írni, hogy szerzők: a NAK Erdészeti Szakértői Hálózat tagjai és még sokan mások…

agrotrend.hu / NAK / Szalai Károly, Kiczkó Mónika